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金亚太经典案例:与公司发起人签订租赁合同的责任承担

2016-07-12 10:46:56     次浏览

\金亚太经典判例:与公司发起人签订租赁合同的责任承担
 
    [关键词] 补充协议,返还,解除合同,迟延履行,腾空

    案情简介
    安徽金亚太律师事务所接受原告荷叶地街道办的委托,指派金亚太律师作为其与盛鑫福公司房屋租赁合同纠纷的代理人。2008年5月12日,原告与被告法定代表人杨训来签订一份《房屋租赁合同》,约定:原告将位于合肥市政务区绿怡居小区会所一至三层(建筑面积5050平方米)租赁给被告使用;租赁期限为七年,即自2008年5月15日至2015年5月15日止,其中6个月给予被告装修,免收租金;房屋租金标准为前三年每平方米18元,以后每年递增7%;被告按季度采用预交方式交纳租金,应在前一季度末的5日前支付下个季度的租金,第一次预交租金的时间为2008年11月15日前,以后以此类推;违约责任为原告没有按时交付租赁物,每超过一日按一个季度租金的千分之三支付违约金。被告没有足额、及时交纳租金,每超过一日按一个季度租金的千分之三支付违约金,超过15日仍没有足额支付的,履约保证金归甲方所有,原告有权解除合同。被告应于原告书面解除合同通知书到达之日起20日内搬离所有物品,未及时搬离的,视为放弃,原告有权处置;在合同履行过程中发生争议,双方协商解决,协商不成,向原告所在地人民法院起诉。此外,双方还对其他权利、义务作了明确约定。
    合同签订后,原告按合同约定按时将房屋交付给被告使用,被告伊始也能基本按合同约定交纳租金。经友好协商,双方于2010年8月19日签订一份《补充协议》,约定:被告将租赁原告房屋二层中的639平方米于2010年9月1日归还原告,由原告另行使用;经确认被告租赁房屋的面积为4411平方米,房租按原合同标准执行。
    被告因经营(浴场)不善,不能按时向原告交纳租金,截止2013年12月31日,被告累计拖欠原告租金2836388元(已扣除返还639平方米期间的电费81838元,以及30000元浴资)。后原告多次找被告协商此事,但被告采取拖延、搪塞的方式,屡次食言。迫于无奈,原告于2013年12月委托律师致函被告,要求被告对其拖欠租金事宜予以答复。但时至今日,被告仍未予回复。
综上,原告诉请判令:1、解除原被告于2008年5月12日签订的《房屋租赁合同》,以及2010年8月19日签订的《补充协议》;2、被告支付拖欠的租金2836388元(暂计算至2013年12月31日,租金应顺延至被告交付房屋之日),以及违约金暂定50万元(从2012年3月1日起按其所欠应交纳季租金的千分之三计算至款清之日);3、被告将涉案房屋腾空并返还原告(房屋价值暂定400万元,以实际价值为准);4、本案的诉讼费用由被告承担。

案件分析
    出租方原告与承租方杨训来签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应合法有效,双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。
    法律规定,发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。依据《房屋租赁合同》第2条房屋用途的规定,可认定案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》系杨训来为设立公司(被告)以自己名义对外签订合同;依据房租支付情况,可认定被告已经实际履行《房屋租赁合同》、《补充协议》的义务。因此,原告选择被告承担责任,符合法律规定,应予以支持。
    依据《房屋租赁合同》第3条租赁期限的规定,可认定案涉租赁房屋的租金应自2008年11月15日起算。依据《房屋租赁合同》第4条租金、第5.1条和《补充协议》的规定,应认定截止2012年2月15日被告应向原告交纳2008年11月15日至2012年5月15日租金共计3569305.32元(1954350元(2008年11月15日至2010年8月31日的租金应为90900元/月21.5个月)+595485元(2010年9月1日至2011年5月15日的租金应为4411平方米18元/平方米7.5个月)+1019470.32元(2011年5月15日至2012年5月15日的租金应为4411平方米18元/平方米107%12个月)】,被告截止2012年2月22日实际向原告交纳租金173.54万元,扣除原告自认的被告向其返还639平方米期间的电费81838元、30000元,应认定被告实际欠交租金1722067.32元(3569305.32元-1735400元-81838元-30000元),故原告主张被告自2012年3月1日起向其支付逾期交纳房租的违约金,符合法律规定,应予以支持。
    依据《房屋租赁合同》第13.2条的规定,应认定被告超过15日仍没有足额向原告支付租金,原告即有权解除合同。被告在拖欠原告租金未付,且自2013年10月14日之后未再向原告支付租金的情况下,原告诉请要求解除《房屋租赁合同》和《补充协议》,符合法律规定,应予以支持。对此,被告应按照《房屋租赁合同》第13.2条的规定自合同解除之日起20日内向原告返还案涉租赁房屋。
    因《房屋租赁合同》第13.2条约定的每超过1日按应交纳季租金的千分之三计收违约金明显高于被告迟延支付房租给原告造成的利息损失,故酌情予以调整,即逾期交纳房租违约金调整为以被告实际欠交房租数额为标准按照年利率31.98%计算至合同解除之日。对于被告应向原告支付的租金及其逾期交纳房租违约金的计算,详见附页。对此,原告主张被告给付,符合法律规定,应予以支持。

    法院判决
    一、案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》于本判决生效之日予以解除;
    二、盛鑫福公司于本判决生效之日起二十日内将案涉租赁房屋,即坐落于绿怡居小区会所一至三层(建筑面积4411平方米)的房屋腾空并返还于荷叶地街道办;
    三、盛鑫福公司于本判决生效之日起十日内向荷叶地街道办给付计算至返还案涉租赁房屋之日拖欠的租金[计算至2014年5月15日拖欠的租金为3190092.12元,以后按照实际未返还房屋的面积18元/平方米递增数(自2011年5月15起每年递增7%)月数】;
    四、盛鑫福公司于本判决生效之日起十日内向荷叶地街道办给付至合同解除之日逾期支付房租的相应违约金【计算至2014年5月15日逾期支付房租的相应违约金为1664012.88元,以后按照欠交租金数额年利率31.98%365天实际天数(自2014年5月16日至合同解除之日)】。
    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
    本案案件受理费31618元,由盛鑫福公司承担。